Les banques centrales du monde entier ont réduit leurs taux d’intérêt de référence à peu près à zéro dans le but de stimuler le système économique en facilitant au maximum les emprunts, rachat de prêt locataire La Martinique les dépenses et les investissements.
Cependant, une chose curieuse se produit sur le marché hypothécaire canadien: les frais ne baissent pas autant qu’ils devraient probablement l’être. Et dans certaines circonstances, ils augmentent réellement.
« Normalement, lorsque la Banque du Canada réduit les taux comme elle l’a fait, de 1,5 facteur de pourcentage en un mois, vous serez en mesure d’anticiper la baisse de tous les frais », a déclaré James Laird, président du courtage hypothécaire CanWise Monetary et cofondateur de Ratehub .Californie.
«Au début, ils l’ont fait … mais il y a une semaine et demie, nous avons commencé à voir un changement [et] maintenant nous voyons nos prêteurs augmenter les taux. Tous les deux jours, nous recevons un prêteur différent disant que nous montons par niveau un, point deux. »
Traqueur INTERACTIF des coronavirus: plus de 181000 cas au Canada dimanche Les taux hypothécaires ont tendance à monter et descendre en fonction principalement d’un certain nombre de facteurs, mais l’un des principaux est les coûts supportés par les prêteurs eux-mêmes.
Les gens sont susceptibles de penser que lorsque quelqu’un entre dans une institution financière pour demander un prêt immobilier, s’il est approuvé, l’institution financière retire simplement l’argent d’un coffre-fort à nouveau, le remet à l’emprunteur et lui fait payer sa curiosité. au fil du temps pour faire un profit.
Mais, en vérité, les banques ne conservent pas non plus autant d’argent liquide – elles l’empruntent généralement elles-mêmes et gagnent de l’argent au fur et à mesure entre combien elles sont facturées pour cela et la façon dont elles retournent et coûtent à l’emprunteur. .
Concernant la conduite des baisses de taux Le coût de financement d’un prêt hypothécaire à frais variables est fortement influencé par les frais de référence de la Banque du Canada, car les banques ont tendance à fixer leurs propres frais de prêt préférentiels en fonction principalement des frais de l’institution financière centrale.
La banque a réduit ces frais de 150 facteurs de base – 1,5 facteur de pourcentage – jusqu’à maintenant un mois pour essayer de rendre aussi facile et peu coûteux que possible pour les gens d’emprunter, de dépenser et de faire des investissements pour stimuler le système financier qui a été dévasté par COVID-19 [FEMININE.
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Un certain nombre de semaines rapides dans le passé, il n’était pas difficile de trouver une hypothèque à charge variable pour quelque chose autour du taux préférentiel moins un – un pourcentage complet sous peu importe les frais de prêt préférentiels d’une institution financière à l’époque.
Mais un facteur amusant s’est produit depuis lors. Les taux préférentiels ont baissé plus ou moins parallèlement aux mesures prises par la Banque du Canada, mais ces taux bas des prêts hypothécaires se sont évaporés.
« Environ la moitié de l’épargne financière a été transférée et l’autre moitié sauvée par les banques pour une meilleure marge », a déclaré Laird.
La raison pour laquelle ils font cela est identique à celle pour laquelle les marchés boursiers ont plongé et les gouvernements se sont précipités pour mettre en place des verrouillages sur des millions de personnes: la peur.
« Les prêteurs disent: » Attendez une seconde « », a déclaré Laird. «Si un million de personnes perdent leur emploi et que le chômage va augmenter, nous devrions peut-être ajouter une prime de menace à nos prix pour tenir compte des défauts de paiement réalisables pour ce nouvel argent que nous prêtons.
Les banques construisent une menace plus grande Lorsque les perspectives financières étaient plus claires, les banques ont été ravies de réduire les taux aussi bas que possible pour tenter de gober des parts de marché. Cependant, maintenant, ils disent: « Nous ferions mieux de gagner un peu plus de spread sur cet argent, car ces choses pourraient éventuellement faire défaut à un taux plus élevé que celui auquel nous sommes habitués », a déclaré Laird.
L’impact n’est pas dramatique. Selon Laird, il y a quelques semaines, les meilleurs frais hypothécaires se situaient entre 2 et 2,5 pour cent. De nos jours, ils se situent entre 2,5 et 3% parce que, selon lui, «ils exigent une prime de danger plus élevée que ce qu’ils font habituellement».
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D’autres ne sont pas assez diplomatiques. « C’est de la merde », a déclaré Marcus Tzaferis du courtier en hypothèques Cannect. « C’est une prise de revenus complète. »
Alors que les banques empruntent à un prix à peine supérieur à celui des autorités, Tzaferis dit que « l’écart entre la valeur de leurs emprunts et quelques-uns de leurs taux hypothécaires fixés sur cinq ans reste à environ 250 facteurs, ce qui est très rentable pour eux. »
Les prêts à prix fixe ne sont pas indexés sur les frais de la Banque du Canada et sont en tant que substitut supplémentaires influencés par le marché obligataire. Et là aussi, Tzaferis dit que ce qui se passe là-bas ne refléterait pas ce qui se passe dans les coulisses.
Les prêteurs financent des prêts à taux fixe sur le marché obligataire, où les rendements ont chuté pour signaler des creux lors de la catastrophe actuelle du COVID-19. Le rendement d’une obligation du gouvernement du Canada à 5-12 mois a atteint un creux d’environ 0,37% ce mois-ci et se situe actuellement à un peu plus de 0,5%.
Faites pression pour des hypothèques de 5 ans Bien que les banques doivent payer un crédit sur le rendement des obligations et que cela pourrait s’élargir, Tzaferis dit qu’elles élargissent également leurs marges bénéficiaires. La plupart des prêts hypothécaires à frais fixes s’élèvent actuellement à environ 3%, souligne-t-il.
La différence pour les emprunteurs se résorbe rapidement. Laird calcule qu’un acheteur théorique qui a déposé un acompte de 10% sur une maison coûtant 500 000 $ avant cette crise aurait probablement été en mesure d’obtenir des frais hypothécaires de 2,6%, ce qui pourrait leur coûter 2102 $ par mois.
Si les trois baisses de taux depuis lors devaient être totalement prises en compte dans ce prêt, le paiement mensuel de cet emprunteur tomberait aussi bas que 1769 $ par mois – soit 333 $ par mois ou 3996 $ par 12 mois sur leurs versements hypothécaires, par rapport à ce qu’ils ont. payé moins d’un mois auparavant.
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L’écrasante majorité des primo-accédants optent pour des prêts à taux fixe, car ils aiment la sécurité de se rendre compte que leur paiement mensuel est garanti de ne pas s’améliorer. Les banques le savent, dit Tzaferis, et cela pourrait rapidement avoir une valeur élevée pour les emprunteurs.
«Ils utilisent cela comme une opportunité pour enfermer les gens dans de grosses graisses juteuses et valables des hypothèques de 5 ans», a-t-il déclaré. « Lorsque leurs frais baisseront, ces clients auront des pénalités massives pour les interrompre … des dizaines de milliers de dollars. »
« C’est complètement insensé », a déclaré Tzaferis. « C’est un désastre complètement fabriqué pour le profit. » Récession du COVID-19 à l’horizon
Laird et Tzferis disent chacun que la situation actuelle ne peut pas durer sans fin. Les économistes prédisent déjà que la récession du COVID-19 est plus susceptible d’être extrêmement forte, mais personne ne peut deviner combien de temps elle devrait durer.
Laird dit que le signal le plus efficace que les problèmes reviennent à la normale pourrait être lorsque les banques massives commencent à agir de manière paradoxale.
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Les banques augmentent leurs frais en ce moment, car elles se sentent vraiment aussi incertaines à long terme que les Canadiens. Dès que ce nuage se dissipera, ils voudront recommencer à baisser les taux, et « ils ne construiront pas dans cette prime d’incertitude comme ils le sont maintenant », a déclaré Laird.